J─REIT(不動産投資信託)の個別銘柄に投資する場合、対象銘柄がどんな用途の不動産に投資しているのかを確認することが重要だ。不動産収益を投資家に分配するJ─REITは、用途によって収益特性が異なるからだ。

主体とする投資対象別に銘柄を見ていくと、今年最も有望なのはオフィス系銘柄だろう。オフィス系の大半は、東京都心部の物件を中心に投資しているため、賃貸オフィス市況改善の恩恵を受けやすい。

足元で東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の賃料単価は2010年9月ごろの水準まで回復している。オフィス系では既存テナントに対し賃料値上げを交渉しやすい環境が到来していると考えられる。

2番目に期待できるのはホテル系銘柄だ。ホテル系はほかの用途と異なり、物件の収益に合わせて賃料が変動する比率が高い。ほかの用途では変動賃料の割合が10%を下回るが、ホテル系は40%以上だ。

国内のホテルは今、旺盛なインバウンド需要の追い風を受け稼働率が高まり客単価が上昇している。収益成長が著しく、昨年以降、J─REITの中で最も増配率が高い銘柄になっている。