これまでの常識が通用しない!
​マンションの新たな難問

「清掃やゴミ出しの管理はどうすればいいのか」。東京都渋谷区のマンションで管理組合の理事長を務める男性は途方に暮れた。独立系の管理会社が、9月末をもって撤退したためだ。

管理会社は契約上、撤退の3カ月前までに管理組合に通告する必要がある。理事長の元に管理会社の担当者からメールが送られてきたのは、きっかり3カ月前に当たる6月末だった。この管理会社には20年前から管理を委託していたが、委託費は当時の安い料金で据え置かれたまま。「早く手を引きたかったのだろう」と男性。急いで後継の管理会社を探し、10月下旬に地場企業への委託が決まった。

今やマンション管理組合と管理会社の立場は逆転した。これまでは管理組合が管理会社を選ぶ側にあった。「おまえたちの代わりなんて、いくらでもいる」。管理会社に捨てぜりふを吐いて、リプレース(管理会社の変更)を実施した管理組合もかつてはあった。しかし現在は、管理会社が管理組合に「三行半(みくだりはん)」を突きつけるケースが続出している。

背景には管理会社側の厳しい経営状況がある。これまでは委託費を安く提案し、管理戸数を増やすことに邁進してきた。管理業務を担えば、修繕工事など派生する仕事の受注も見込めるからだ。ただここ数年、人件費や資材費の上昇で管理会社の収益は悪化傾向にある(下図2)。安値攻勢は限界を迎えた。大手管理会社の幹部は「管理戸数を伸ばすよりも、採算の取れる物件を厳選して受託している」と話す。

「風鈴の音がうるさい」